Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht häufig vor einer wichtigen Frage: Soll ich vor dem Verkauf noch renovieren oder die Immobilie im aktuellen Zustand anbieten?
Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht. Eine neue Küche, ein modernes Badezimmer oder frisch renovierte Räume können eine Immobilie attraktiver machen – doch nicht jede Investition zahlt sich beim späteren Verkauf gleichermaßen aus.
Benjamin Hemmati, Gründer und Geschäftsführer von Cita Immobilien, beschäftigt sich im Rahmen der Immobilienbewertung und Vermarktung regelmäßig mit genau dieser Frage. Entscheidend ist aus seiner Sicht nicht, möglichst viel Geld in eine Immobilie zu investieren, sondern die Maßnahmen auszuwählen, die zum Objekt, zur Lage und zur späteren Zielgruppe passen.
Wer ist Benjamin Hemmati?
Benjamin Hemmati ist Gründer und Geschäftsführer von Cita Immobilien in Frankfurt am Main. Sein beruflicher Schwerpunkt liegt in der Immobilienvermittlung, Immobilienbewertung und Baufinanzierung.
Dabei beschäftigt er sich nicht nur mit dem eigentlichen Verkauf einer Immobilie. Bereits vor der Vermarktung stellt sich bei vielen Häusern und Wohnungen die Frage, in welchem Zustand das Objekt angeboten werden sollte und ob bestimmte Renovierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.
Gerade hier überschneiden sich die Bereiche Immobilienbewertung, Renovierung und Immobilienvermarktung.
Weitere Informationen zu seinem beruflichen Hintergrund und seinen Tätigkeitsbereichen finden Sie im Profil von Benjamin Hemmati bei Cita Immobilien.
Renovieren oder direkt verkaufen?
Nicht jede ältere Immobilie muss vor einem Verkauf vollständig renoviert werden.
Bei einer renovierungsbedürftigen Wohnung kann beispielsweise bereits eine überschaubare optische Aufwertung dazu beitragen, dass Interessenten das Potenzial des Objekts besser erkennen. Bei einem älteren Einfamilienhaus können dagegen größere Maßnahmen schnell erhebliche Kosten verursachen, ohne dass sich diese Investitionen vollständig im Verkaufspreis widerspiegeln.
Deshalb sollte zunächst geklärt werden:
- In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
- Welche Käufergruppe soll angesprochen werden?
- Wie hoch sind die voraussichtlichen Renovierungskosten?
- Welchen Marktwert hat die Immobilie im aktuellen Zustand?
- Welcher Marktwert wäre nach einer Renovierung realistisch?
- Welche Maßnahmen beeinflussen tatsächlich die Kaufentscheidung?
Erst wenn diese Faktoren miteinander verglichen werden, lässt sich sinnvoll entscheiden, ob eine Renovierung vor dem Verkauf wirtschaftlich interessant ist.
Der erste Eindruck spielt beim Immobilienverkauf eine große Rolle
Kaufinteressenten beurteilen eine Immobilie nicht ausschließlich anhand von Wohnfläche, Baujahr und Lage.
Auch der erste Eindruck beeinflusst die Wahrnehmung.
Dunkle Räume, stark abgenutzte Wandflächen, beschädigte Bodenbeläge oder sichtbare kleinere Mängel können dazu führen, dass eine grundsätzlich attraktive Immobilie schlechter wahrgenommen wird.
Das bedeutet allerdings nicht, dass sofort eine Komplettsanierung notwendig ist.
Häufig können bereits gezielte Maßnahmen einen deutlichen Unterschied in der Präsentation machen. Dazu gehören beispielsweise frisch gestrichene Wände, die Reparatur offensichtlicher kleiner Schäden, gepflegte Bodenflächen, eine gute Beleuchtung und eine insgesamt saubere und aufgeräumte Präsentation.
Gerade vor professionellen Immobilienfotos und Besichtigungen können solche Maßnahmen sinnvoll sein.
Welche Renovierungsmaßnahmen können besonders relevant sein?
Welche Arbeiten sinnvoll sind, hängt immer von der jeweiligen Immobilie ab. Einige Bereiche haben jedoch einen besonders starken Einfluss darauf, wie Interessenten den Zustand eines Hauses oder einer Wohnung wahrnehmen.
Wände und Oberflächen
Stark verschmutzte oder beschädigte Wände lassen Räume schnell renovierungsbedürftiger erscheinen, als sie tatsächlich sind.
Ein neutraler und heller Anstrich gehört deshalb zu den vergleichsweise einfachen Maßnahmen, die vor einer Vermarktung geprüft werden können.
Bodenbeläge
Böden nehmen einen großen Teil der sichtbaren Fläche eines Raumes ein. Stark beschädigtes Laminat, abgenutzte Teppichböden oder beschädigtes Parkett fallen Interessenten deshalb unmittelbar auf.
Dabei muss ein Boden nicht automatisch ersetzt werden. Bei hochwertigem Parkett kann beispielsweise eine professionelle Aufarbeitung sinnvoller sein.
Badezimmer
Das Badezimmer gehört für viele Käufer zu den wichtigen Bereichen einer Immobilie.
Eine vollständige Badsanierung kann allerdings teuer werden. Deshalb sollte genau geprüft werden, ob eine komplette Modernisierung notwendig ist oder ob kleinere Arbeiten ausreichen.
Küche
Bei der Küche ist die Situation ähnlich.
Eine hochwertige neue Küche nur für den anschließenden Immobilienverkauf einzubauen, ist nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll. Geschmäcker unterscheiden sich, und manche Käufer möchten ihre Küche ohnehin selbst auswählen.
Fenster, Heizung und energetischer Zustand
Bei älteren Immobilien rückt neben der Optik zunehmend auch der technische und energetische Zustand in den Mittelpunkt.
Fenster, Heizungsanlage, Dämmung und Energieverbrauch können bei der Kaufentscheidung eine wichtige Rolle spielen. Gleichzeitig gehören energetische Sanierungsmaßnahmen häufig zu den kostenintensivsten Investitionen.
Vor größeren Maßnahmen sollte deshalb besonders sorgfältig geprüft werden, welche Investition für die konkrete Immobilie tatsächlich sinnvoll ist.
Nicht jede Renovierung erhöht den Verkaufspreis
Einer der häufigsten Denkfehler besteht darin, Renovierungskosten direkt mit einer entsprechenden Wertsteigerung gleichzusetzen.
Wer beispielsweise 30.000 Euro in eine Immobilie investiert, kann nicht automatisch davon ausgehen, anschließend einen 30.000 Euro höheren Verkaufspreis zu erzielen.
Der Immobilienwert wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst:
Lage, Grundstück, Wohnfläche, Gebäudezustand, Energieeffizienz, Grundriss, Ausstattung sowie Angebot und Nachfrage am jeweiligen Immobilienmarkt.
Eine Renovierung verändert davon nur einen Teil.
Deshalb empfiehlt es sich insbesondere bei größeren Investitionen, zunächst den aktuellen Immobilienwert zu betrachten.
Immobilienbewertung vor der Renovierung
Eine professionelle Immobilienbewertung kann Eigentümern dabei helfen, Renovierungsentscheidungen wirtschaftlicher zu treffen.
Interessant sind dabei zwei Szenarien:
Was ist die Immobilie im aktuellen Zustand wert?
und:
Welcher Verkaufspreis könnte nach bestimmten Maßnahmen realistisch sein?
Erst die Gegenüberstellung von Investitionskosten und möglichem Mehrwert schafft eine vernünftige Entscheidungsgrundlage.
Genau an dieser Stelle treffen die Tätigkeit von Benjamin Hemmati und Cita Immobilien und die praktische Renovierungskompetenz von Cita Renovieren aufeinander.
Das Ziel sollte nicht darin bestehen, eine Immobilie vor dem Verkauf möglichst umfangreich zu renovieren. Entscheidend ist vielmehr, die wirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen zu erkennen.
Renovierung und Immobilienvermarktung sollten zusammen gedacht werden
Renovierung und Immobilienverkauf werden häufig getrennt voneinander betrachtet.
In der Praxis hängen beide Bereiche jedoch eng zusammen.
Wer bereits weiß, dass eine Immobilie anschließend verkauft werden soll, sollte Renovierungsentscheidungen auch aus Sicht potenzieller Käufer treffen.
Ein sehr individueller oder luxuriöser Umbau kann beispielsweise teuer sein, ohne eine entsprechend breite Käufergruppe anzusprechen. Eine neutrale, gepflegte und zeitgemäße Gestaltung kann für die Vermarktung dagegen interessanter sein.
Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle.
Wenn umfangreiche Arbeiten den Verkaufsstart um mehrere Monate verzögern, sollte dieser Faktor ebenfalls in die Entscheidung einbezogen werden.
Kleine Maßnahmen können manchmal sinnvoller sein als eine Komplettsanierung
Bei vielen Verkaufsobjekten geht es deshalb nicht um die Frage:
„Wie können wir alles neu machen?“
Sondern vielmehr:
„Welche Maßnahmen verbessern Zustand und Präsentation der Immobilie mit einem wirtschaftlich vernünftigen Aufwand?“
Das kann von Objekt zu Objekt völlig unterschiedlich sein.
Bei einer Wohnung reichen möglicherweise Malerarbeiten und kleinere Reparaturen. Bei einem Einfamilienhaus kann eine umfassendere Renovierung sinnvoll sein. Bei einer Immobilie mit erheblichem Sanierungsbedarf kann wiederum der Verkauf im Ist-Zustand die wirtschaftlich bessere Lösung darstellen.
Eine individuelle Betrachtung ist deshalb wichtiger als eine allgemeine Renovierungsempfehlung.
Die Verbindung von Cita Renovieren und Cita Immobilien
Cita Renovieren konzentriert sich auf die praktische Umsetzung von Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Cita Immobilien betrachtet die Immobilie dagegen aus Sicht von Bewertung, Vermarktung, Verkauf und Finanzierung.
Die Verbindung beider Perspektiven ist insbesondere dann interessant, wenn eine Immobilie renoviert werden soll, um sie anschließend zu verkaufen oder neu zu vermieten.
Eigentümer können dadurch bereits vor Beginn größerer Arbeiten berücksichtigen, welche Maßnahmen für die weitere Nutzung oder Vermarktung tatsächlich relevant sein könnten.
Fazit: Erst bewerten, dann gezielt renovieren
Eine Renovierung kann die Attraktivität einer Immobilie deutlich verbessern. Sie sollte vor einem geplanten Verkauf jedoch nicht allein nach persönlichem Geschmack oder nach dem Prinzip „neu ist immer besser“ erfolgen.
Vor allem bei größeren Investitionen sollten Kosten, aktueller Immobilienwert, möglicher Verkaufspreis und Zielgruppe gemeinsam betrachtet werden.
Die sinnvollste Lösung kann eine umfangreiche Modernisierung sein – manchmal sind jedoch einige gezielte Arbeiten wirtschaftlich deutlich vernünftiger. Und bei bestimmten Immobilien kann sogar ein Verkauf im bestehenden Zustand die bessere Entscheidung darstellen.
Die Verbindung aus fachgerechter Renovierung und realistischer Einschätzung des Immobilienmarktes hilft Eigentümern dabei, genau diese Entscheidung fundierter zu treffen.
Über Benjamin Hemmati
Benjamin Hemmati ist Gründer und Geschäftsführer von Cita Immobilien in Frankfurt am Main. Seine Tätigkeit umfasst insbesondere Immobilienvermittlung, Immobilienbewertung und Baufinanzierung. Im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen beschäftigt er sich auch mit der Frage, welche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor einer Vermarktung wirtschaftlich sinnvoll sein können.
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